EXPRESSÕES MAIS USADAS NO DIREITO

1. "De cujus" é uma expressão forense que se usa no lugar do nome do falecido, ou autor da herança, nos termos de um inventário. Não recebe flexão de gênero, sendo usada para masculino ou feminino.

Expressão latina, derivada de "de cujus sucessione agitur", de cuja sucessão se trata, utilizada na área jurídica para designar o falecido, usada comumente como sinônimo de 'pessoa falecida', numa figura eufemística substitutiva de 'defunto' ou 'morto'. Situa-se, portanto, no contexto do direito sucessório, do caso daquela pessoa falecida, que deixou bens materiais, e cuja sucessão (direito de herança) é regulada pelas normas jurídicas.

2. A expressão erga omnes, de origem latina (latim erga, "contra", e omnes, "todos"), é usada principalmente no meio jurídico para indicar que os efeitos de algum ato ou lei atingem todos os indivíduos de uma determinada população ou membros de uma organização, para o direito nacional.

Enquanto que os atos legislativos (leis, decretos legislativos, resoluções, dentre outros) têm como regra geral o efeito erga omnes, as decisões judiciais têm como regra geral apenas o efeito inter partes, ou seja, restrito àqueles que participaram da respectiva ação judicial. Alguns processos judiciais, contudo, possuem o efeito erga omnes, como as Ações Diretas de Inconstitucionalidade, onde se ataca um ato normativo (que a princípio teria validade contra todos, como uma lei), sendo que se considerada procedente, a Ação Direta de Inconstitucionalidade retirará do mundo jurídico tal ato normativo, valendo contra todos.

Sendo a inconstitucionalidade reconhecida em uma ação que não tem o efeito erga omnes, como no caso de recurso extraordinário contra decisão judicial interposto junto ao Supremo Tribunal Federal, à decisão poderá ser dado efeito erga omnes por meio de Resolução do Senado Federal, conforme art. 52, inciso X, da Constituição Federal.

3. Efeito ex nunc - a partir de agora - significa dizer que no caso de uma sentença, ela não retroage ao passado, mas somente gera efeitos após o pronunciamento. Sobre controle de lei ou ato normativo, produz efeitos a partir do pronunciamento do orgão competente.

Já o Efeito 'ex tunc' significa dizer que é retroativo, ou seja, no caso de uma sentença com efeitos ex tunc, diz-se que ela incide gerando efeitos retroativos - a partir de então - reconhece a situação desde o lapso temporal - nascimento - do motivo ora discutido. Em caso de controle em matérias de lei ou ato normativos, atinge desde a promulgação da lei ou ato normativo questionado

4. Efeito 'EX TUNC' significa dizer que É RETROATIVO, ou seja, no caso de uma sentença com efeitos ex tunc, diz-se que ela incide gerando efeitos retroativos - A PARTIR DE ENTÃO - reconhece a situação desde o lapso temporal - nascimento - do motivo ora discutido. Em caso de controle em matérias de lei ou ato normativos, atinge desde a promulgação da lei ou ato normativo questionado.

Já o efeito 'EX NUNC' - A PARTIR DE AGORA - significa dizer que no caso de uma sentença, ela NÃO RETROAGE ao passado, mas somente gera efeitos após o pronunciamento. Sobre controle de lei ou ato normativo, produz efeitos a partir do pronunciamento do orgão competente.

5. EXTRA PETITA :

Extra petita é uma expressão latina (extra: fora de; petita: pedido) bastante usada no Direito.

Direito processual civil brasileiro

No direito processual civil brasileiro, as decisões extra petita são aquelas que o juiz toma concedendo ao autor coisa diversa da que foi requerida em sua petição inicial.

Ex.: ação que julga procedente o pedido de reintegração de posse, mas apenas concede em favor do autor um arbitramento de aluguel a ser pago pelo posseiro.

Essa hipótese está asseverada nos artigos 460 do Código de Processo Civil Brasileiro:

É defeso ao juiz proferir sentença, a favor do autor, de natureza diversa da pedida, bem como condenar o réu em quantidade superior ou em objeto diverso do que Ihe foi demandado.

Direito processual penal brasileiro

Na área criminal, a sentença deve ater-se ao fato descrito na denúncia-crime, nos casos de ações penais públicas, ou na queixa-crime, nos casos de ações penais privadas, sob pena de não o fazendo acarretar nulidade da mesma. A doutrina e os tribunais pátrios usam como fundamento basilar a premissa de que o acusado defende-se apenas das imputações que lhe são feitas através da leitura dos fatos presentes na peça exordial.

Acontece, por exemplo, quando o Magistrado condena o réu por uma conduta delituosa não mencionada na Denúncia.

Não se deve, porém, confundir com o instituto da emendatio libeli, previsto nos arts. 383 e 384 do Código de Processo Penal. Nesse caso o juiz dá definição diversa aos fatos daquela exposta na exordial, porém esses fatos não mudam. É, por exemplo, quando o Juiz entende ser apenas furto, aquela situação factual que o Promotor de Justiça denunciou como sendo roubo.

O julgamento extra petita acarreta a nulidade da sentença.

6. Habeas corpus, etimologicamente significando em latim "Que tenhas o teu corpo" (a expressão completa é habeas corpus ad subjiciendum) é uma garantia constitucional em favor de quem sofre violência ou ameaça de constrangimento ilegal na sua liberdade de locomoção, por parte de autoridade legítima.

Sua origem remonta à Magna Carta libertatum, de 1215, imposta pelos nobres ao rei da Inglaterra com a exigência do controle legal da prisão de qualquer cidadão. Este controle era realizado sumariamente pelo juiz, que, ante os fatos apresentados, decidia de forma sumária acerca da legalidade da prisão. O writ de habeas corpus, em sua gênese, aproximava-se do próprio conceito do devido processo legal (due process of law). Sua utilização só foi restrita ao direito de locomoção dos indivíduos em 1679, através do Habeas Corpus Act.

O habeas corpus em Portugal

O chamado 'hospital" do habeas corpus está consagrado na Constituição da Républica Portuguesa de 1976, revista em 2001, no artigo 31º, as coisas são feitas de acordo com a inocência do réu.

Está também consagrado no Código Processo Penal Português no artigo 220º (na versão 2003). De acordo com o Código do Processo Penal, o habeas corpus pode ser pedido por: estarem ultrapassados os prazos de entrega ao poder judicial ou da detenção; a detenção manter-se fora dos locais legalmente permitidos; a detenção ter sido efectuada ou ordenada por entidade incompetente; e a detenção ser motivada por fato pelo qual a lei a não permite deter.

O habeas corpus no Brasil

O instituto do habeas corpus chegou ao Brasil com D. João VI, no decreto de 23 de maio de 1821: “Todo cidadão que entender que ele, ou outro, sofre uma prisão ou constrangimento ilegal em sua liberdade, tem direito de pedir uma ordem de habeas corpus a seu favor". A constituição imperial o ignorou mas foi novamente incluído no Código de Processo Criminal do Império do Brasil, de 1832 (art. 340) e foi incluído no texto constitucional na Constituição Brasileira de 1891 (art. 72, prágrafo 22). Atualmente, está previsto no art. 5°, inciso LXVIII, da Constituição Brasileira de 1988: "conceder-se-á habeas corpus sempre que alguém sofrer ou se achar ameaçado de sofrer violência ou coação em sua liberdade de locomoção, por ilegalidade ou abuso de poder".

O habeas corpus pode ser liberatório, quando tem por âmbito fazer cessar constrangimento ilegal, ou preventivo, quando tem por fim proteger o indivíduo contra constrangimento ilegal que esteja na iminência de sofrer.

A ilegalidade da coação ocorrerá em qualquer dos casos elencados no Artigo nº 648 do Código de Processo Penal Brasileiro, quais sejam:

I - quando não houver justa causa;

II - Quando alguém estiver preso por mais tempo do que determina a lei;

III - Quando quem ordenar a coação não tiver competência para fazê-lo;

IV - Quando houver cessado o motivo que autorizou a coação;

V - Quando não for alguém admitido a prestar fiança, nos casos em que a lei a autoriza;

VI - Quando o processo por manifestamente nulo;

VII - Quando extinta a punibilidade

O habeas corpus é um tipo de ação diferenciada de todas as outras, não só pelo motivo de estar garantida na Constituição Federal, mas também porque é garantia de direito à liberdade, que é direito fundamental, e por tal motivo é ação que pode ser impetrada por qualquer pessoa, não sendo necessária a presença de advogado ou pessoa qualificada, nem tampouco de folha específica para se interpor tal procedimento, podendo ser, inclusive, escrito à mão.

É plenamente cabível a concessão de liminar em habeas corpus, tanto na hipótese de habeas corpus preventivo, bem como, na hipótese de habeas corpus repressivo. Basta que estejam presentes os requisitos do periculum in mora (probabilidade de dano irreparável à liberdade de locomoção) e do fumus boni juris (elementos da impetração que indiquem a existência de ilegalidade no constrangimento).

Tal pedido liminar deve ser feito quando da impetração do writ de habeas corpus.

É importante frisar que, como já se disse, por ser a liberdade direito de suma importância e garantido pela Constituição brasileira, os tribunais devem analisá-lo com o maior rigor e agilidade para que nenhum dano à pessoa seja causado por atos ilegais ou excessivos.

Importante ressaltar que a parte que interpõe a ação de habeas corpus não é a que está sendo vítima da privação de sua liberdade, via de regra e sim um terceiro que o faz de próprio punho. Como a ação de habeas corpus é de natureza informal, pois qualquer pessoa pode fazê-la, não é necessário que se apresente procuração da vítima para ter ajuizamento imediato. Ela tem caráter informal. Portanto, a ação tem características bem marcantes, a se ver:

• Privação injusta de liberdade;
• Direito de, ainda que preso por "justa causa", responder o processo em liberdade.

Categorias

Existem dois tipos de habeas corpus: o habeas corpus preventivo ou salvo-conduto e o habeas corpus propriamente dito, denominadorepressivo ou liberatório. O primeiro ocorre quando alguém, ameaçado de ser privado de sua liberdade, interpõe-no para que tal direito não lhe seja removido, isto é, antes de acontecer a privação de liberdade; o segundo, quando já ocorreu a "prisão" e neste ato se pede a liberdade por estar causando ofensa ao direito constitucionalmente garantido.

7. Habeas Data é um remédio jurídico (facultativo) na formação de uma ação constitucional que pode, ou não, ser impetrada por pessoa física ou jurídica (sujeito ativo) para tomar conhecimento ou retificar as informações a seu respeito, constantes nos registros e bancos de dados de entidades governamentais ou de caráter público (Art. 5º, LXXII,"a", Constituição Federal do Brasil de 1988). Pode-se também entrar com ação de Habeas Data com o intuito de adicionar, retirar ou retificar informações em cadastro existente. É remédio personalíssimo, só podendo ser impetrado por aquele que é o titular dos dados questionados.

Habeas Data é a ação mandamental, sumária e especial, destinada à tutela dos direitos do cidadão a frente dos bancos de dados, a fim de permitir o fornecimento das informações registradas, bem como sua retificação, em caso de não corresponder à verdade. O direito a informação e o seu rito processual é regulado pela lei 9.507/97.

Sendo que nesta lei pode extrair a recusa objetiva e a presumida, esta sempre ocorrerá quando solicitado a retificação da informação ao agente público coator não a disponibilizar ou justificar dentro do prazo de 15 (quinze) dias, já informação ou anotação estabelece um prazo de 10 (dez) dias.

•Exemplo:

• Uma pessoa cujo nome, por engano, conste na relação de maus pagadores do Serviço de Proteção ao Crédito, poderá impetrar habeas data contra essa instituição (É necessário que um pedido administrativo formal já tenha sido negado ou ignorado), para que deixe de constar no cadastro de devedores.

Por que é concedido o Habeas Data? O Habeas data será concedido para proteger o direito líquido e certo do impetrante em ter conhecimento de informações e registro relativos a sua pessoa.

8. Vacatio legis é uma expressão latina que significa "vacância da lei", ou seja: " A Lei Vaga"; designa o período que decorre entre o dia da publicação de uma lei e o dia em que ela entra em vigor, ou seja, tem seu cumprimento obrigatório^[1] A questão diz respeito à aplicação da lei no tempo, como estudo doDireito e do processo legislativo.

Aplicação temporal da lei e a vacância

Desde os romanos que vigia o princípio da irretroatividade da lei - ou seja, nenhuma lei poderia ter seus efeitos aplicados aos fatos e atos já acontecidos. Foi no começo do século XIX que as ideias liberais procuraram salvaguardar o chamado direito adquirido.^[2]

Considera-se, ainda, que uma lei tenha vigência até o surgimento de uma lei nova; pode, ainda, ser que a lei nova venha a disciplinar um fato pela primeira vez. É neste contexto - o da aplicação da lei nova - que se insere o momento de início da vigência da lei nova, bem como para se apreciar o alcance de seus efeitos sobre os atos praticados até esse momento.

No Brasil

No Direito brasileiro, a vacatio legis foi disciplinada pela Constituição no parágrafo único do Artigo 59, que remete o tema a ser disciplinado por diploma específico: "Lei complementar disporá sobre a elaboração, redação, alteração e consolidação das leis."

Assim, a Lei Complementar n.º 95/98, com modificações posteriores, disciplina o tema desta forma:^[3]

Art. 8º A vigência da lei será indicada de forma expressa e de modo a contemplar prazo razoável para que dela se tenha amplo conhecimento, reservada a cláusula "entra em vigor na data de sua publicação" para as leis de pequena repercussão.

§ 1º A contagem do prazo para entrada em vigor das leis que estabeleçam período de vacância far-se-á com a inclusão da data da publicação e do último dia do prazo, entrando em vigor no dia subseqüente à sua consumação integral. (Parágrafo incluído pela Lei Complementar nº 107, de 26.4.2001)

§ 2º As leis que estabeleçam período de vacância deverão utilizar a cláusula ‘esta lei entra em vigor após decorridos (o número de) dias de sua publicação oficial’ .(Parágrafo incluído pela Lei Complementar nº 107, de 26.4.2001)

O prazo da vacatio legis tende a ser maior ou menor de acordo com a complexidade da norma. O Código Civil de 2002, por exemplo, teve uma vacatio legis de 365 dias, só entrando em vigor no ano de 2003.

Em Portugal

Em Portugal, os actos legislativos entram em vigor na data neles indicada.

Quando o diploma não fixa a data de entrada em vigor, esta tem lugar no 5.º dia após a sua publicação no Diário da República.

O prazo conta-se a partir da disponibilização do Diário da República em que o acto é publicado no respectivo sítio da Internet gerido pelaImprensa Nacional-Casa da Moeda^[4].

Fontes

Para Portugal

• Artigo 2.º da Lei n.º 74/98, de 11 de Novembro, alterada pelas Leis n.ºs 2/2005, de 24 de Janeiro, 26/2006, de 30 de Junho, e 42/2007, de 24 de Agosto (com republicação).

9. AB INTESTADO - SEM TESTAMENTO

Direitos do Consumidor

PRAZOS PARA RECLAMAR
Existem prazos para você poder reclamar sobre os "defeitos" dos produtos ou serviços fáceis de se notar. Eles são contados a partir da compra, do recebimento ou do término dos serviços.

• 30 (trinta) dias para produtos ou serviços não duráveis. Exemplo: alimentos, cabelereiro, etc.
• 90 (noventa) dias para produtos ou serviços duráveis. Exemplo: sapatos, roupas, eletrodomésticos, móveis, serviços de pintura, desentupimentos, etc.
• Se o "defeito" for difícil de se notar (vício oculto), os prazos para reclamar começam a ser contados da data em que o problema apareceu. Exemplo: ferrugem no forno do fogão, etc.

IMPORTANTE!
Se você comprar um artigo ou contratar um serviço fora da loja, ou seja, na porta de sua casa, pelo telefone, por catálogo ou pela internet, você tem o direito de se "arrepender" da compra ou da contratação do serviço em um prazo de 07 (sete) dias, contado a partir da assinatura do contrato ou do recebimento do produto ou serviço.

Mas, faça o pedido de cancelamento por escrito, guarde uma cópia e devolva o produto. Você tem o direito de receber de volta tudo o que pagou.




COBRANÇA DE DÍVIDAS
O consumidor em atraso com o pagamento da sua obrigação tem direito a ser respeitado em sua dignidade. Assim o fornecedor, ao cobrar uma dívida, não pode expôr o consumidor ao ridículo ou constrangimento, por exemplo: a administradora colocar a lista de devedores de condomínio no elevador, fazer a cobrança em local de trabalho, ou ainda, ameaçá-lo.

VOCÊ SABE O QUE É UM CADASTRO?
Quando você faz alguma compra e preenche fichas com seus dados pessoais, essas fichas formam um cadastro. As informações não podem ser usadas para outros fins, sem autorização do consumidor.
Em qualquer caso o consumidor tem direito:

• a correção dos dados;
• a retirada de informações negativas ("limpar o nome") após um período de 05 anos;
• ao conhecimento das informações cadastradas a seu respeito e a comunicação da abertura da ficha cadastral, quando não solicitada por ele.

Perguntas e Respostas sobre Direito de Moradia (Compra de Imóveis, Locação, Condomínio, Direito de Vizinhança)

Imóveis

1 - Que cuidados devo ter ao comprar um imóvel?

Em primeiro lugar, procure o Cartório de Registro de Imóveis para saber quem é o dono do imóvel. Só é dono quem tem o registro do imóvel feito no cartório. Quem compra imóvel de quem não é dono não consegue registrá-lo em seu nome e, portanto, não vai ser dono perante a lei.

É importante que o dono do imóvel não tenha problemas com a Justiça. Por exemplo, se ele estiver sendo processado por causa de uma dívida e não tiver como pagar, o credor poderá pedir ao juiz para que o imóvel do devedor seja vendido para pagar a dívida. Nesse caso, mesmo que o imóvel já tenha sido vendido para terceira pessoa, a venda será desfeita e o comprador ficará sem o imóvel, podendo apenas pedir seu dinheiro de volta ao vendedor.

Dessa forma, a fim de saber se o vendedor tem alguma dívida, o comprador deve exigir que ele apresente os seguintes documentos:

• certidões de protesto, que podem ser obtidas no Cartório Central de Distribuição de Títulos;

• certidões de distribuição cíveis e criminais, estaduais e federais, que devem ser obtidas no Fórum Central da Capital (João Mendes) e na Justiça Federal;

• certidão negativa de débito junto ao INSS – Instituto Nacional de Seguridade Social;

• certidão de distribuição da Justiça do Trabalho;

• certidão negativa de débito municipal, a ser obtida na Secretaria de Finanças da Prefeitura.

2 - Como descobrir qual o Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel está registrado?

Se tiver dúvida, procure qualquer Cartório próximo à sua residência e pergunte. Eles sempre sabem e tal informação, por ser simples, não precisa ser paga.

3 - A compra de um imóvel deve ser feita por escrito?

SIM, SEMPRE. A lei proíbe a compra de imóveis “de boca” (verbal) e considera como e ela nem existisse.




4 - Qual o documento que faz o imóvel passar do nome do vendedor para o nome do comprador?

É a ESCRITURA PÚBLICA, feita em qualquer Tabelião de Notas (ou Cartório de Notas).

Deverão comparecer o comprador e o vendedor acompanhados de seu marido ou mulher quando casados. Normalmente, quem paga a escritura e o imposto de transmissão é o comprador.

5 - Para que serve a escritura?

Segundo a lei, a escritura é o único documento capaz de fazer com que o comprador se torne dono do imóvel, porque é ela que será levada ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrada.

6 - Quando é que o vendedor tem a obrigação de passar a escritura?

Quando o comprador pagar todo o valor da venda. Assim, por exemplo, se o valor da venda for R$10.000,00, o vendedor somente será obrigado a passar a escritura quando o comprador pagar R$10.000,00. O valor da compra que constar na escritura deve ser exatamente o valor pago no negócio.

7- E se o comprador pagar a vista?

Se o comprador pagar a vista, ele deve EXIGIR que o devedor passe a escritura imediatamente. O pagamento, nesse caso, deve ser feito no momento em que a escritura é ssinada pelo comprador e vendedor.

8 - E se o comprador pagar a prazo (em prestações)?

A lei manda que se faça antes um CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA com o nome e assinatura do comprador e do vendedor (e também do marido ou da mulher quando casados), o valor das parcelas e descrição do imóvel comprado, além de outras informações.

Só após o pagamento de todas as parcelas é que o vendedor fica obrigado a passar a escritura. Por isso, é muito importante para quem compra um imóvel EXIGIR SEMPRE RECIBO ESCRITO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

9 - Depois de feita a escritura, o que o comprador deve fazer?

Depois de feita a escritura, o comprador deve levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar o imóvel em seu nome. SÓ DEPOIS DO REGISTRO DA ESCRITURA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS É QUE O COMPRADOR É CONSIDERADO DONO PERANTE A LEI.

Os contratos particulares de compra e venda (no caso de pagamento em parcelas – veja a pergunta 8) também devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis para evitar que o vendedor passe o imóvel para outra pessoa.

10 - E se, mesmo pagando todo o valor da compra, o vendedor se recusar a passar a escritura?

De acordo com a lei, o vendedor não pode se recusar a passar a escritura se ele receber todo o pagamento. Se isso acontecer, procure um advogado e leve TODOS os recibos de pagamento em mãos para entrar com ação judicial. Esse processo pode ser movido mesmo nos casos em que o vendedor morreu ou desapareceu.

11 - Sou proprietário de um imóvel junto com outra pessoa. Cada um de nós construiu uma casa e agora pretendemos dividir o terreno. O que devemos fazer?

É preciso consultar a Prefeitura para saber se é possível fazer o DESMEMBRAMENTO (que é mesmo que divisão ou desdobro) do terreno, pois a lei exige que haja uma metragem mínima para cada imóvel. Caso seja possível, a própria Prefeitura irá fazer o desmembramento através de um processo específico.

12 - Estou sendo processado na justiça por dívida de IPTU. Posso perder minha casa se não pagá-la?

SIM. O imóvel do devedor pode ser penhorado e vendido em leilão feito pela Justiça para pagamento de dívida de IPTU, mesmo que seja a única moradia do devedor e sirva para abrigar sua família. Portanto, procure pagar em dia seus impostos e, no caso de atraso, procure fazer um acordo com a Prefeitura para pagar a dívida aos poucos.

13 - Se as contas não forem pagas, quem será o responsável?

O responsável pelas contas é sempre o dono do terreno ou a pessoa que consta na fornecedora de água/luz como responsável pelo pagamento. Ele deve pagar a conta toda e não só a parte que eventualmente corresponda ao seu consumo. Nada impede, porém, que depois de pagar a dívida, o responsável cobre daqueles que ocupam o mesmo imóvel a sua parte na conta.

Sempre que houver um único relógio de água ou de luz servindo várias casas de um mesmo terreno, a melhor coisa a fazer é pedir para que a Eletropaulo e/ou a Sabesp coloquem um relógio em cada casa para que não haja confusão.

Saiba que a colocação separada de relógios de água e de luz gera economia, pois as contas ficam mais baixas.

14 - Minha casa teve a luz cortada por falta de pagamento. Posso puxar o fio de luz da rua para não ficar no escuro?

NÃO, pegar a luz da rua é CRIME. Existem outras maneiras de conseguir a luz de volta, como fazer uma reclamação no PROCON ou entrar com uma ação para religar a luz no Juizado Especial Cível (pequenas causas). Nesses órgãos (PROCON e Justiça) também é possível fazer acordo de parcelamento da dívida com orientação de profissionais especializados.

15 - Fiz um financiamento com o banco para comprar a minha casa, mas o valor das prestações está aumentando demais. É possível fazer a revisão do contrato?

Sim. Desde que não esteja devendo qualquer parcela vencida, o comprador pode pedir ao juiz que analise o índice de correção das prestações do contrato. Isso deve ser feito sempre através de um advogado que deverá analisar o caso e dizer se é possível ou não pedir a revisão.

16 - Posso transferir o financiamento do imóvel para outra pessoa sem permissão do financiador?

NÃO. Você deverá se dirigir com o interessado na compra até o financiador. Caso contrário, o contrato continuará em nome do comprador e eventual acordo com a terceira pessoa não terá validade.

Cuidado com os chamados “contratos de gaveta” de venda de imóveis da CDHU e COHAB/SP.

Mesmo tendo passado o imóvel “para frente” (vendido), o vendedor continua responsável pelas parcelas do financiamento enquanto não fizer a transferência do contrato para o comprador junto à COHAB/SP e CDHU. A mesma recomendação vale para outros tipos de financiamento feitos diretamente com bancos (por exemplo: Caixa Econômica Federal).

Assim, no caso do comprador não pagar as parcelas à financiadora, é o nome do vendedor que vai ficar “sujo”, e não o do comprador.

17- Construí minha casa no terreno de outra pessoa. Quem é o dono da casa?

Aquele que constrói no terreno de outra pessoa acaba perdendo para ela a construção.

Entretanto, se o dono do terreno concordou com a construção, aquele que construiu tem direito de receber indenização pelo que gastou.

18 - Moro em uma casa emprestada, mas agora o dono quer que eu desocupe o local.

Tenho algum direito sobre o imóvel?

Quem mora em imóvel emprestado não tem direito de pedir que seja considerado dono, ainda que esteja no local há muitos anos. O morador terá apenas direito de indenização por eventuais reformas ou reparos, necessários ou úteis, que foram feitos no imóvel.

19 - Como posso saber se as melhorias que fiz no imóvel serão indenizadas?

Existem três tipos de melhorias, chamadas pela lei de benfeitorias, que podem ser feitas no imóvel:

As que precisam ser feitas para dar segurança ao imóvel. Por exemplo, se as fundações da casa estão com problema, surge necessidade de arrumá-las para que ela não caia. Se a obra não for feita, as pessoas que moram no imóvel podem se machucar ou até morrer em caso de desabamento ;

Estas benfeitorias, são indenizadas, pois necessárias à segurança do imóvel.

As que são feitas para melhorar as condições de moradia do imóvel. Por exemplo, a troca de piso de uma casa faz com que ela fique mais agradável e limpa;

Estas benfeitorias podem ser indenizadas caso a pessoa que emprestou tenha autorizado as construções. Para sua garantia, pegue sempre autorização por escrito e assinada;

As obras que são feitas apenas para deixar o imóvel mais luxuoso, como por exemplo a construção de uma piscina numa casa para diversão da família.

Estas benfeitorias nunca serão indenizadas.

ATENÇÃO: Se por acaso existir contrato de empréstimo onde esteja escrito que nenhuma benfeitoria será indenizada, a pessoa que construiu, em regra, não receberá nada. Nesses casos, consulte um advogado para esclarecer quais são seus exatos direitos, e se eles existem.

20 - Posso morar em um imóvel sem a permissão do dono?

NÃO. Pela lei, quem entra no imóvel dos outros sem permissão é considerado INVASOR, mesmo que não tenha outro lugar para morar e abrigar sua família. O dono do imóvel e até mesmo quem residia no local podem retirar o invasor por sua própria força, desde que o façam logo depois da invasão e sem violência, recomendando-se o auxílio da polícia. Caso isso não seja possível, a vítima da invasão deve pedir ao juiz para que retire o invasor do imóvel por meio de um processo judicial chamado “ação de reintegração de posse”.

O advogado deve ser consultado para entrar com a ação o mais rápido possível, pois no caso de invasão com prazo inferior a um ano e um dia, o juiz pode determinar a saída do invasor logo no começo do processo. Já se a invasão tiver duração maior que este prazo, o invasor, em regra, só sai no final do processo.

21 - O invasor tem direito a receber indenização pelas melhorias que fez no imóvel invadido?

Depende. Em primeiro lugar a pessoa deve comprovar no processo que fez a benfeitoria para ter direito à indenização. Assim, guarde sempre as notas fiscais dos serviços realizados e materiais comprados.

Se ao invadir ele sabia que o imóvel era de outra pessoa (má-fé), o invasor só recebe se comprovar o que gastou para tornar o imóvel mais seguro (item a da pergunta 18). Se por exemplo fizer pintura, troca de piso, janelas e portas e obras de luxo, não terá direito à indenização.

Agora, se ao entrar no imóvel estava de boa fé, tem direito à indenização se comprovar o que gastou com as benfeitorias feitas para tornar o imóvel mais seguro e/ou para melhorar as condições de moradia (itens a e b da pergunta 18), podendo pedir ao juiz para permanecer no local enquanto não receber a indenização.

22 - O que fazer quando chegar uma carta ou documento mandado pelo juiz referente à invasão?

Procure IMEDIATAMENTE um advogado para saber quais são seus direitos e obrigações.

23 - Se o invasor estiver pagando os impostos, condomínio e contas de água e de luz, ele é considerado dono do imóvel?

NÃO, muita gente acha que é dono de um imóvel só porque paga imposto e despesas de condomínio, água e luz. Lembre-se: só quem compra o imóvel através de escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis é considerado dono do imóvel.

Da mesma forma, as despesas de água, luz e condomínio não podem ser cobradas de volta.

Afinal, foi o próprio invasor quem usou a água, luz e o condomínio no tempo em que morou no imóvel invadido.

24 - O que preciso fazer para me tornar dono de um imóvel em que resido há muitos anos mas não comprei?

A maneira de se tornar dono do imóvel onde o ocupante mora por muitos anos sem que tivesse comprado do dono é através da ação de usucapião.

25 - Quanto tempo de ocupação é necessário para que alguém se torne dono de um imóvel por usucapião?

O tempo varia de acordo com o tamanho e localização do imóvel. A Lei hoje prevê:

Quando a área for urbana:

• se o terreno não tiver mais que 250 metros quadrados, a pessoa que nela reside se torna

dona se ficar no imóvel por pelo menos 5 anos, desde que não seja dono de outro imóvel;

• se o terreno for maior que 250 metros quadrados, o ocupante se torna dono se ficar no

imóvel por pelo menos 10 anos, desde que possua documentos do imóvel que, embora aparentemente legítimos, não são capazes de torná-lo proprietário;

• também na hipótese de área maior que 250 metros quadrados e na falta de documentos, o ocupante se torna dono se ficar no imóvel por pelo menos 15 anos. Mas se tiver realizado obras ou serviços produtivos no terreno, ou ali estabelecer sua moradia, o prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos.

Quando a área for rural:

• a lei estabelece que aquele que ocupa área rural não superior a 50 hectares pode adquirir a terra por usucapião desde que a use por pelo menos 5 anos, não seja proprietário de outro imóvel e estabeleça no local a sua moradia e torne produtiva a terra.

26 - Eu já completei o prazo do usucapião. E agora, o que devo fazer?

Procure um advogado para entrar com o pedido de usucapião na justiça. Caso ganhe o processo, o juiz mandará registrar o imóvel em seu nome.

27 - E se, completado o prazo de usucapião, o dono aparecer e pedir a desocupação do imóvel?

Se os prazos para o usucapião forem completados, não saia do local, a não ser que a ordem tenha partido da justiça. Procure imediatamente um advogado se o pedido de desocupação foi feito judicialmente para apresentação de sua defesa.

28 - Uma pessoa que mora de aluguel ou de favor (empréstimo) pode pedir usucapião do imóvel em que reside?

Em regra, NÃO. Apenas pode ser considerado dono por usucapião aquele que ocupa o imóvel como se fosse dono, o que não acontece com quem paga aluguel ou recebe imóvel emprestado.

Mas se o dono desaparecer e demorar muito para pedir o imóvel de volta, procure um advogado para esclarecer seus direitos. Dependendo do caso, será possível pedir o usucapião ao juiz.

29 - Posso pedir usucapião de terreno da Prefeitura?

NÃO. Os terrenos públicos, que são aqueles que pertencem à Prefeitura, ao Estado ou à União, não podem ser adquiridos por usucapião. A lei proíbe. Confira no Cartório de Registro de Imóveis se o imóvel que você ocupa é ou não do Governo.

LOCAÇÃO

30 - O que é locação de imóvel?

É um contrato no qual uma pessoa (locatário ou inquilino) se compromete a pagar a outra (locador) um aluguel mensal para poder usar um imóvel.

31 - Esse contrato deve ser sempre feito por escrito?

Para maior garantia do locador e do inquilino recomenda-se sempre que o contrato seja feito por escrito, fixando o valor do aluguel, tempo de duração da locação, multa por atraso, reajustes, etc. Mas a lei permite também o contrato de locação verbal (de boca) que é muito menos seguro por não prever por escrito as exatas obrigações das partes. Lembre-se: às vezes, as palavras vão com o vento. Faça sempre tudo por escrito!

32 - Quais são os principais deveres do locador?

O locador é quem recebe o aluguel. Seus principais deveres são:

- Entregar o imóvel ao inquilino em boas condições de moradia;

- Garantir que o inquilino use o imóvel sem ser incomodado;

- Fazer as reformas necessárias para que o imóvel continue com condições mínimas de moradia, como por exemplo troca de instalações elétricas e encanamento, conserto de telhado etc.

- Dar ao inquilino recibo do pagamento de aluguel.

- Pagar os impostos e taxas relativas ao imóvel (por exemplo: IPTU), salvo se o inquilino assumir esta obrigação no contrato. Lembre-se que hoje na maioria dos contratos determina-se que o inquilino é o responsável por este pagamento. Confira o seu.

- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como por exemplo rateios, fundos de obras, fundo de reserva, obras de pintura de fachada de prédio e reparo de áreas comuns etc.

A taxa de condomínio propriamente dita deve ser paga pelo locatário.

ATENÇÃO: Se o locador descumprir um de seus deveres, o inquilino pode pedir o desfazimento do contrato de aluguel (locação).

33 - Quais são os principais deveres do inquilino?

Inquilino ou locatário é quem paga o aluguel. Seus principais deveres são:

- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, sob pena de ser despejado;

- Pagar as contas de água, luz e telefone;

- Pagar o condomínio;

- Utilizar o imóvel conforme acertado com o locador, ou seja, se alugou para morar, o inquilino não pode instalar um comércio no local;

- No final do contrato, devolver o imóvel do mesmo jeito que recebeu;

- Comunicar a ocorrência de danos ou defeitos no imóvel que ao locador compete consertar (vazamento de canos, curto-circuitos na rede elétrica etc);

- Consertar tudo o que ele e os demais moradores quebraram no imóvel;

- Não modificar a forma interna e externa do imóvel sem a prévia concordância por escrito do locador, como por exemplo, derrubar paredes para aumentar cômodos e mudar a cor da casa ou apartamento.

34 - O que acontece se o inquilino não pagar o aluguel?

Conforme já visto, é dever do inquilino pagar o aluguel em dia. Se não fizer isso, o locador pode procurar a justiça para pedir a DECRETAÇÃO DO DESPEJO. Este processo é rápido e simples, e faz com que o inquilino saia do imóvel mesmo que não queira (despejo forçado).

Além disso, ele é obrigado pelo juiz ao pagamento de todos os aluguéis em atraso com juros, multa e correção monetária. Assim, sempre que houver atraso, procure rapidamente o locador para tentar fazer um acordo de parcelamento da dívida e evitar o despejo. E se receber um aviso de despejo da justiça, procure imediatamente um advogado para ser orientado.

35 - É possível pagar a dívida para não ter que sair do imóvel mesmo após o locador ter pedido ao juiz a decretação do despejo?

SIM. A lei permite que o inquilino, logo que for chamado para o processo, pague a dívida cobrada para evitar o despejo. Mas o pagamento deve ser feito sempre à vista e por intermédio de um advogado.

36 - E se o locador “sumiu” ou não quiser receber o aluguel?

Pagar o aluguel não é apenas uma obrigação do inquilino, mas também um direito. No caso de recusa do locador em receber o aluguel, o inquilino deve procurar imediatamente um advogado para fazer o depósito em juízo e, assim, evitar um pedido de despejo. A ação se chama “consignação em pagamento” e precisa de testemunhas para provar a recusa do recebimento do aluguel ou o “sumiço” do locador.

37 - Como inquilino, eu posso alugar, ceder ou emprestar o imóvel a outras pessoas?

A lei permite a cessão, sublocação e o empréstimo do imóvel. Entretanto, você deve antes perguntar ao dono do imóvel se ele autoriza e pegar sua concordância por escrito, sob pena de ser despejado do imóvel.

38 - O inquilino tem direito de ser reembolsado dos reparos indispensáveis que fizer no imóvel? E os reparos úteis?

Desde que o contrato nada fale em contrário, os reparos indispensáveis e emergentes realizados pelo inquilino no imóvel (por ex: conserto de encanamento e instalações elétricas), desde que não causados por ele, deverão ser reembolsados pelo locador mesmo que ele não autorize. Afinal, tais despesas são de responsabilidade do dono do imóvel e não do locatário.

Já os reparos úteis, que tenham por objetivo melhorar a utilização do imóvel (ex: colocação de piso e azulejos), a AUTORIZAÇÃO POR ESCRITO do locador é indispensável para que depois o inquilino peça reembolso. Caso contrário, o locatário pode não receber nada.

Nas duas hipóteses, caso seja reconhecido o direito de indenização, o inquilino não poderá ser retirado do imóvel enquanto não for reembolsado. A lei chama isso de “direito de retenção por benfeitorias”.

39 - O que acontece se o prazo do contrato acabar e o inquilino não sair do imóvel?

Se o contrato tiver prazo de duração igual ou superior a 30 meses, ele terminará assim que tempo da locação tiver sido completado, devendo o locador enviar ao inquilino aviso escrito solicitando a desocupação do imóvel. Se ele não mandar o aviso e o locatário continuar morando no imóvel por mais de 30 dias, o contrato será prorrogado por prazo indeterminado.

Se o contrato tiver prazo de duração menor que 30 meses, a prorrogação por prazo indeterminado é automática.

40 - Posso sair do imóvel antes do fim do prazo de duração do contrato de locação? Se sair, terei que pagar multa?

Os contratos de locação por escrito são, em regra, feitos com prazo certo de duração. Se por exemplo o contrato tinha validade de 12 meses, é obrigação do inquilino morar no imóvel durante os 12 meses e pagar os aluguéis correspondentes. Todavia, se o inquilino quiser, ele pode sair antes do fim do contrato. Mas terá que pagar ao locador uma multa proporcional ao tempo que falta até o fim do contrato. Assim, por exemplo, se um contrato tem prazo de duração de 12 meses e o inquilino resolve desocupar o imóvel em 6 meses (metade do tempo), a multa é reduzida pela metade. Para ser cobrada, esta multa deve estar prevista no contrato.

41 - E se o prazo do contrato já passou e eu continuar morando no imóvel, possodesocupá-lo a qualquer tempo sem pagar multa?

Nesses casos, o inquilino pode desocupar o imóvel sem pagar multa desde que avise o locador por escrito com antecedência mínima de trinta dias. Se não fizer isso, terá que pagar o valor correspondente a um mês de aluguel e demais encargos (condomínio, contas de água e luz etc).

42 - Se o locador colocar o imóvel à venda durante a locação, o inquilino tem direito de preferência?

SIM. Se o locador resolver vender o imóvel, deve obrigatoriamente oferecê-lo ao inquilino, notificando-o para que no prazo de 30 dias informe se deseja ou não comprar o imóvel. Na notificação deverá constar, dentre outras informações, o valor de venda do imóvel. Se nesses trinta dias o inquilino não se manifestar, ele perde o direito de preferência.

43 - Quais são os tipos de garantia que o locador pode exigir do inquilino para fazer um contrato de locação?

Quando se faz um contrato de locação, é comum que o locador exija do inquilino uma garantia para o caso de não pagamento do aluguel. A lei prevê três tipos de garantia: fiança, caução e seguro-fiança locatícia.

A caução constitui a entrega de um bem ou determinada quantia em dinheiro ao locador. O exemplo mais comum é o depósito em dinheiro de três meses de aluguel que no final do contrato deve ser devolvido com correção monetária ao inquilino, desde que ele tenha cumprido em dia sua obrigação de pagar o aluguel e demais encargos.

Na fiança, uma terceira pessoa se obriga a cumprir a obrigação de pagar o aluguel e demais encargos caso o inquilino não a cumpra.

No seguro-fiança, uma seguradora se obriga a pagar ao locador os aluguéis que o inquilino deixar de pagar. Quem contrata o seguro é o inquilino em favor do locador.

44 - O locador pode exigir mais de uma garantia do inquilino?

Não, ele pode exigir apenas uma das três garantias acima mencionadas. Exigir mais de uma garantia é crime.

45 - É verdade que a casa do fiador pode ser vendida pelo juiz para pagamento de dívida do inquilino mesmo se for seu único imóvel onde reside com sua família?

SIM, pois a lei não considera a moradia do fiador como bem de família, podendo ser penhorada e vendida pelo juiz para pagamento de dívida do inquilino. Portanto, pense muito bem antes de aceitar o encargo de fiador, pois você pode perder sua casa para pagamento de uma dívida que nem é sua.

Se o fiador pagar a dívida, ele pode cobrar o que gastou do inquilino.

46 - É preciso fazer um outro contrato quando um casal se separa e quem fica no imóvel é o esposo(a) ou companheiro(a) que não assinou o contrato de locação?

Não. Nos casos de separação, o contrato passa automaticamente para a responsabilidade do companheiro ou cônjuge que permanecer no imóvel, que deverá avisar por escrito o locador do ocorrido.

CONDOMÍNIO

47 - O que é condomínio de apartamentos?

Condomínio é o conjunto de apartamentos e áreas comuns (escadas, cobertura, corredores, etc.) de um prédio que os moradores usam e administram de forma coletiva. Todos os moradores são responsáveis pela conservação não só de seus apartamentos como também das áreas comuns.

48 - O que é e para que serve a taxa de condomínio?

É uma taxa obrigatória, fixada em Assembléia Geral, que tem por finalidade cobrir as despesas do condomínio (água, luz, manutenção, pagamento de funcionários e outros); ou seja, serve para pagar as contas de todo o condomínio.

49 - É importante manter o condomínio em dia?

Sim. Assim como você, o condomínio tem muitas despesas para pagar. É necessário que se pague em dia esta taxa para que o condomínio também possa manter suas contas em dia, evitando cortes nos serviços públicos (por exemplo, água e luz) e outros problemas com o prédio.

50 - O que acontece se eu atrasar o pagamento de taxa de condomínio e rateios?

No caso de atraso, o condomínio entra com uma ação na justiça para cobrar as taxas não pagas, acrescidas de juros de 1% ao mês, além de multa. Se o condomínio venceu antes de 11/01/03, a multa é de 20%. Após esta data, a multa não pode ser maior que 2% conforme manda o novo Código Civil.

Lembre-se que um acordo de parcelamento da dívida é um bom caminho para evitar a cobrança judicial. Assim que o atraso começar, procure logo o síndico para tentar fazer um acordo. Quanto mais rápido melhor, pois a dívida não estará tão grande.

51 - É verdade que se eu não pagar a dívida de condomínio posso perder meu imóvel?

Infelizmente é verdade. Apesar da lei nada prever expressamente, os juízes permitem que condomínio penhore sua moradia para pagamento da dívida. Se o morador não pagar o que deve ou não fizer acordo de parcelamento, o juiz manda seu imóvel para leilão.

52 - Dicas para viver melhor em condomínio.

Quem vive em condomínio não vive isolado. É seu dever conservar as escadas, corredores, jardins, praças e vias públicas. Afinal, tudo isso nada mais é do que uma extensão de seu lar.

Portanto, ajude a preservá-los com as seguintes dicas:

Não jogando o lixo ou qualquer objeto na rua ou áreas de uso comum (jardins, calçadas, corredores). O lixo deve ser recolhido em sacos plásticos ou em depósitos adequados e depois colocados no local correto de coleta;

Não pregando cartazes de anúncio ou inscrições nas fachadas, janelas, portas, escadas ou em qualquer outro lugar do condomínio;

Não atrapalhando ou fechando vias de acesso, áreas ou caminhos internos ou deixando neles detritos de qualquer natureza. Por isso, não deixe móveis ou volumes de qualquer natureza em áreas comuns (escadas, corredores, etc);

Não estendendo roupas, tapetes, toalhas, etc. nas janelas, parapeitos das varandas, terraços ou em qualquer outro local visível do exterior, ou permitindo que as circulações internas dos blocos sirvam de áreas para colocação de varais.

Não realizando serviços domésticos nas áreas de uso comum, como por exemplo lavar roupas no páteo;

Evitando brigas, discussões, algazarras e festas barulhentas.

Não utilizando aparelhos de som, rádio e televisão em volume alto;

Não abrigando animais, aves ou qualquer tipo de criação que causem incômodos aos demais moradores;

Respeite seu vizinho para ser respeitado. Se tiver algum problema com ele, converse de forma franca e amigável para que uma boa solução possa ser encontrada;

Não jogue papel higiênico ou outros detritos no vaso sanitário. Ele pode entupir e prejudicar todos os outros moradores com obras de encanamento;

Evite colocar vasos ou qualquer objeto na beira de janelas. Eles podem cair e machucar outros moradores. Em casos extremos, podem até matar;

Conserve o seu imóvel. Assim você estará cooperando com a comunidade e valorizando o seu patrimônio;

Conserte os defeitos, limpe e repare o que precisa de cuidados.

Evite os insetos, não deixando restos de alimentos espalhados.

Em qualquer tipo de serviço em seu imóvel, procure contratar pessoas especializadas no assunto tais como encanador, eletricista, pedreiro, etc. Evite o “quebra galho”, pois o barato pode sair muito caro se o serviço for mal feito.

DIREITO DE VIZINHANÇA

53 - O dono ou possuidor de imóvel pode usar sua casa como bem entender semrespeitar os direitos do vizinho?

Não. Muita gente acha que pode fazer e construir o que quiser no seu imóvel. Isto não é verdade, pois o direito de propriedade termina quando começam os direitos do vizinho, sem falar nas regras de construção impostas pelo Governo. Segundo a Lei, o dono do imóvel deve respeitar o direito do vizinho ao sossego, saúde e segurança.

54 - O que devo fazer se meu vizinho iniciar uma obra que afete a segurança da minha casa?

Procure imediatamente um advogado para que ele peça ao juiz a interrupção da obra ou até mesmo sua demolição. Ele também poderá orientá-lo sobre a regularidade das construções feitas pelo vizinho, em especial a observância de regras municipais e das distâncias mínimas para construção. Avise também a Prefeitura para verificar se a obra é regular ou não.

Exemplo de obra perigosa é a escavação de buracos que afetem as fundações da casa vizinha, ou então a construção de parede encostada a muro não projetado para suportar tanto peso, podendo, portanto, desmoronar.

55 - A Lei permite que eu possa entrar na casa do vizinho para poder consertar a minha?

Sim, desde que você avise o vizinho com antecedência e que a entrada na casa dele seja inevitável e temporária. Algumas obras só podem ser feitas se entrarmos na casa do vizinho. Por exemplo: Você mora num apartamento e sua tubulação de esgoto está vazando. Como todos os tubos passam pelo teto do apartamento de baixo, para consertá-los será necessário entrar no apartamento do vizinho que mora ali. Nesse caso, o vizinho é obrigado a deixar você entrar na casa dele para fazer o conserto.

56 - O que fazer se para ter acesso à rua preciso passar pela casa do meu vizinho e este me impede?

O vizinho poderá ser obrigado a suportar a passagem daquele que não tem acesso à rua. Isso pode ser feito através de pedido ao juiz, que poderá fixar uma indenização a ser paga pelo que usar o imóvel do outro para ter passagem para a rua.

57 - Sou obrigado a permitir que cabos de eletricidade ou tubulações de esgoto do vizinho passem pelo meu imóvel?

Se não houver outra forma, você é obrigado a permitir que estes cabos e tubos passem por seu terreno. Nesse caso, você terá direito de exigir indenização pelo transtorno e pela desvalorização do terreno, desde que seja provada a existência de prejuízo ao seu sossego, segurança ou saúde.
Fonte: Defensoria Pública SP